Você sabe quais são as certidões essenciais nas transações imobiliárias?

Comprar ou vender um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. E é justamente por isso que um detalhe na documentação pode custar caro: dívidas que “acompanham” o imóvel, ações contra o antigo dono e até a perda do bem já comprado. As certidões existem para tornar visíveis esses riscos antes da assinatura — e ignorá-las é um dos erros mais comuns em quem negocia sem orientação.

Neste guia, você vai entender quais certidões são essenciais (do imóvel e do vendedor), o que mudou com a chamada concentração da matrícula e por que contar com um escritório de advocacia em Belo Horizonte faz diferença na hora de comprar com segurança.

Por que as certidões são tão importantes

As certidões são a fotografia jurídica do imóvel e de quem está vendendo. Sem elas, o comprador fica exposto a riscos que só aparecem depois do negócio fechado:

• Ônus ocultos — hipotecas, penhoras ou outros gravames que limitam ou impedem a transferência;
• Dívidas que acompanham o imóvel — IPTU e condomínio são obrigações propter rem: passam ao novo dono, mesmo que tenham sido geradas pelo vendedor;
• Ações contra o vendedor — processos que podem caracterizar fraude à execução ou fraude contra credores e levar à anulação da venda;
• Evicção — o risco de perder o imóvel para um terceiro com direito anterior sobre o bem.

Certidões do imóvel

Começam pela matrícula, mas não param nela. Veja as principais:

Certidões do vendedor — pessoa física

Servem para avaliar se quem vende tem saúde jurídica e financeira, evitando que a venda seja questionada no futuro:

Certidões do vendedor — pessoa jurídica

Quando o vendedor é uma empresa, a análise inclui os atos da sociedade e, em regra, também os sócios:

O que mudou com a “concentração da matrícula”

Aqui está um ponto que poucos explicam. A Lei 13.097/2015, reforçada pela Lei 14.382/2022, instituiu o princípio da concentração da matrícula: em regra, o que não estiver averbado ou registrado na matrícula não pode ser oposto ao comprador de boa-fé — nem mesmo para fins de evicção. Na teoria, bastaria ler a matrícula.

Na prática, porém, os tribunais continuam reconhecendo a fraude à execução e a fraude contra credores (Súmula 375 do STJ), com jurisprudência ainda conservadora a favor do credor. Por isso, levantar as certidões pessoais do vendedor segue sendo essencial: é o que comprova a boa-fé do comprador e protege o negócio contra anulação. A lei facilitou — mas não eliminou o risco.

Certidões digitais e o registro eletrônico

Boa parte das certidões hoje é emitida pela internet — em tribunais, na Receita Federal e nos cartórios. A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), tornando matrículas e certidões cada vez mais digitais e rápidas de obter. Isso agiliza o processo, mas não substitui a leitura técnica: interpretar o que cada certidão diz — e, principalmente, o que ela não diz — é o trabalho do advogado especializado.

Perguntas frequentes (FAQ)

Quais certidões são obrigatórias para comprar um imóvel?

Após a concentração da matrícula, elas deixaram de ser uma exigência formal para lavrar a escritura. Na prática, porém, continuam essenciais para a sua segurança: são elas que revelam dívidas, ônus e ações capazes de comprometer o negócio.

Quanto tempo valem as certidões?

Em regra, 30 dias. Por isso, costumam ser emitidas perto da assinatura do contrato e do registro, garantindo que a situação verificada seja a mais atual possível.

O comprador assume as dívidas do imóvel?

Sim, no caso das obrigações propter rem — IPTU e cotas de condomínio acompanham o imóvel e passam ao novo dono. Por isso é fundamental exigir as certidões de quitação antes de fechar.

Posso comprar um imóvel com certidão positiva?

Pode, dependendo do caso. Uma certidão positiva não inviabiliza automaticamente o negócio, mas exige análise de risco e, muitas vezes, proteções no contrato. É quando a orientação de um especialista mais se justifica.

Preciso de advogado para analisar as certidões?

A emissão das certidões é simples. A interpretação dos riscos é que exige conhecimento técnico: entender a cadeia dominial, cruzar as informações e identificar o que pode anular a compra. Esse é o papel do advogado imobiliário.

Assessoria imobiliária com um escritório de advocacia em Belo Horizonte

Há mais de duas décadas, a Daniela Lima Advocacia é um escritório de advocacia em Belo Horizonte especializado em direito imobiliário. Fazemos a due diligence completa da sua transação — análise de matrícula, certidões e contrato — para que você compre ou venda com total segurança jurídica.

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